Título de capitalização em garantia de aluguelO título de capitalização foi a solução para o paulista Hamilton Machado alugar um apartamento quando e onde queria. No lugar do seguro fiança ou de outro tipo de aval, ele sabia que poderia contratar uma capitalização como garantia de sua adimplência. Sem fiador na cidade de São Paulo, a opção lhe pareceu bastante interessante.

Apesar de não ser nova, a possibilidade ainda não está amplamente difundida. Na base de dados do sindicato do mercado imobiliário de São Paulo, a capitalização é tão irrelevante que nem aparece nas estatísticas. Segundo o Secovi-SP, 47% dos contratos de aluguel são garantidos por fiador; 33%, por depósito em caderneta de poupança de dois a três aluguéis e outros 20%, por seguro fiança.

"Ainda é um mercado virgem para explorar", afirma Marcio Lobão, presidente da Brasilcap. Na companhia, o produto tem tido demanda grande. Em 2013, cresceu 34,8% em relação ao ano anterior. Nos dois primeiros meses deste ano, cresceu 13,9% em relação ao mesmo período de 2013. A empresa vende o "CapFiador" principalmente para os locatários dos imóveis de pessoas jurídicas, como fundos de pensão, e através de 50 parceiros, como corretores e imobiliárias. A Brasilcap quer, a partir do segundo semestre, oferecer o produto nas agências do Banco do Brasil.

O título de capitalização dado como garantia no aluguel nada mais é do que o produto tradicional contratado com um pagamento único. No vencimento do contrato, o inquilino resgata todo o valor que aportou mais a TR (Taxa Referencial). Ao longo do período, ele participa de sorteios e premiações.

Machado teve sorte. Em janeiro, ganhou cerca de 23 vezes o valor que havia pago em maio do ano passado. Foi uma surpresa para o estatístico, que por natureza do ofício compreende a baixa probabilidade de ser premiado e não joga nem em loteria.

Por ser uma garantia do contrato de aluguel, o locador pode requerer o valor poupado caso o inquilino não cumpra suas obrigações. "O título de capitalização fica caucionado e passa a fazer parte do contrato de aluguel", afirma Rita Batista, presidente da comissão de produtos e coordenação da Federação Nacional de Capitalização (FenaCap). Ela explica que, quando a imobiliária manda o pedido de resgate, a empresa de capitalização entende que houve inadimplência e que o resgate precisa ser creditado na conta do locador. "Se o locatário quiser retirar o valor antes do prazo, deve fazer o pedido acompanhado do locador", diz Rita. O prazo dos títulos como garantia de aluguel variam de acordo com o da locação. Para contratos de 30 meses, a praxe tem sido títulos de 15 meses.

O montante a ser aplicado na capitalização é uma negociação entre locador e locatário. Pode variar bastante. Segundo Rita, são contratados títulos com o valor equivalente a 3, 6, 9 e até 12 meses de aluguel. No caso de Machado, o recurso foi o equivalente a 12 meses de aluguel, que estavam aplicados em renda fixa. Ele conta que achou caro. Mas como tinha pressa para se mudar, contava com o recurso e havia gostado do apartamento, aceitou as condições. Machado também gostou da opção quando a compara com o seguro fiança. Entende que o seguro não lhe custaria tão caro. "Mas eu também não veria o dinheiro de volta", diz o estatístico.

O professor Michael Viriato e o planejador financeiro Syllas Ramos afirmam que nem o seguro fiança nem a capitalização são as melhores opções sob o ponto de vista financeiro. "O melhor é fugir dos dois", afirma Ramos, diretor do Instituto Brasileiro de Certificação de Profissionais Financeiros (IBCPF) e planejador financeiro certificado com o selo CFP. "O melhor é fazer um depósito em uma caderneta de poupança como garantia", diz Viriato, coordenador do Laboratório de Finanças do Insper.

Viriato também pondera que nem sempre vai valer mais a pena a capitalização e nunca o seguro fiança. "É preciso analisar caso a caso", diz o professor. O primeiro ponto é quanto vai render a capitalização. Ele dá como exemplo a hipótese de o inquilino ter de optar entre pagar o equivalente a um mês de aluguel para o seguro fiança ou aplicar o equivalente a 12 meses em um título de capitalização. "Se a pessoa paga o seguro fiança e investe o restante [o equivalente a 11 meses de aluguel] a uma taxa de 10% ao ano, já empata com o valor que resgataria na capitalização", diz. O segundo ponto é a disponibilidade dos recursos. "Nem todo mundo tem uma poupança equivalente a 12 meses o valor do aluguel para dar como garantia", afirma.

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